Der Ortsteil Rotkreuz der Gemeinde Risch im Kanton Zug verdankt seine heutige Bedeutung der verkehrstechnischen Lage. Mit der Bahnerschliessung Mitte des 19. Jahrhunderts entwickelte sich der einstige Weiler zu einem vorerst überschaubaren Dorf. Am Bahnhof Rotkreuz überschneidet sich die Gotthardlinie nach Basel mit der Linie von Luzern nach Zürich und der Trasse von Rotkreuz nach Lenzburg.

Mit der Fertigstellung des Autobahnknotens im Norden von Rotkreuz in den 1980er Jahren verbessert sich die Erschliessung auch für den motorisierten Verkehr grundlegend. Hinzu kommt eine aktive Wirtschaftsförderung und Steuerpolitik des Kantons Zug, was Firmenansiedlungen und Arbeitsplätze nach sich zog. Die Entwicklungsdynamik war enorm. Zwischen 1981 und 2024 wuchs die Gemeinde von der siebt- zur viertgrössten des Kantons. Dabei ist insbesondere Rotkreuz gewachsen, während die übrigen Ortsteile nur eine moderate Entwicklung erfahren haben. Im Jahr 2024 lebten in der mittlerweile umbenannten Gemeinde Risch-Rotkreuz 11 600 Einwohnerinnen und Einwohner. Industrie und Gewerbe schaffen Arbeitsplätze für 15 000 Personen.

Eine Logik der Agglomeration

Die damit verbundene Bautätigkeit überformte insbesondere in den 1990er Jahren das historische Zentrum. Der Rotkreuzhof von 1807 am Kreuzplatz ist das letzte verbliebene historische Gebäude im Ortskern. Dank der Topografie des Chappelerbergs im Süden sind in der Ferne noch ein paar historische Bauernhäuser zu erkennen. Einzig die 1938 auf einem Moränenhügel erbaute Kirche hat in den Zeiten des Wandels für Beständigkeit im Ortsbild gesorgt.

Heute prägen vor allem die Neubauten auf dem Industrieareal «Suurstoffi» nördlich des Bahnhofs das Ortsbild von Rotkreuz. Glas trifft hier auf Asphalt. Autos stehen direkt an der Fassade. Schwellenräume, ausformulierte Zugänge und Bezüge zum öffentlichen Raum fehlen. Egal, wo man sich befindet, man wähnt sich auf der Rückseite des Gebäudes. Der Werbeslogan der hier aktiven Immobilienentwicklerin Zug Estates auf der Baustellenwand der letzten Bauetappe verkündigt: «Wo Business, Urbanität und Freizeit verschmelzen». Eine Aussage, die in diesem Kontext aus städtebaulicher Sicht nur zynisch aufgefasst werden kann. Nichts findet zusammen. Hier herrscht eine Entwicklungslogik vor, die Opportunitäten ergreift und das Resultat eines unverbindlichen Nebeneinanders systemisch in Kauf nimmt – eine Logik, die Agglomerationsgemeinden prägt.

Von dieser Logik grenzt sich etwas weiter der Bahn entlang Richtung Luzern die 2025 fertig gestellte Überbauung des Chäsimatt-Areals wohltuend ab. Ein öffentlicher Platz bildet ihre ortsbauliche Mitte. Die alte Käserei und das Hotel Bauernhof begrenzen diese zum Bahnareal im Süden. Beide sind überformte Zeitzeugen des einstigen Dorfzentrums von Rotkreuz. Die neue Überbauung bildet das Gegenüber und fasst den mit ihr entstandenen Platz gegen Norden und Westen ein.

In der Höhenentwicklung referenziert die neue Überbauung auf ihre bauliche Umgebung, schafft so direkte Übergänge zum Bestand. Ein Eckturm an der Kreuzung von Kantons- und Poststrasse setzt einen Hochpunkt. Er markiert den Zugang zum Areal und vermittelt gleichzeitig zu den Punkthochhäusern aus dem Jahr 1973 auf der anderen Seite der Kantonsstrasse.

Zentral und Randlage zugleich

Am Chäsiplatz herrscht selbst an einem verregneten Vormittag angenehmer Betrieb. Die Lage an der Kantonsstrasse, das grosse Parkplatzangebot im Untergeschoss und die Landi als Ankermieterin sorgen für Belebung und liefern auch Laufkundschaft für die auf den Platz orientierten Nutzungen wie Café, Chäsi, Kaffeerösterei und Bar. Mit dem Ortszentrum von Risch-Rotkreuz im Süden, jenseits der Gleise, ist die Chäsimatt über eine Fahrrad- und Fussgängerunterführung verbunden. Einerseits grenzt das Areal direkt an den Bahnhof. Das ermöglicht im Alltag kurze Wege für die Bewohnerinnen und Bewohner der 126 neuen Wohnungen und 30 Hotelzimmer. Andererseits liegt das Areal nur durch die Kantonsstrasse getrennt am Siedlungsrand mit Binzmühleweiher und gleichnamigem Bach, sowie dem Naherholungsgebiet entlang der Reuss. Die Chäsimatt ist Zentrum wie Rand gleichermassen – einzigartig.

Ausgangspunkt der Arealentwicklung bildete ein städtebauliches Verfahren mit fünf Planungsbüros. Initiiert von der Rotkreuzhof-Immobilien AG unter Beteiligung der Landi-Genossenschaft Zugerland sowie dem Kanton Zug und der Gemeinde Risch-Rotkreuz, bestand die Aufgabe darin, ein vielseitiges Wohnungsangebot, Hotel, Erdgeschosse mit Läden und Gewerbeanteilen, eine grosse Einstellhalle wie auch einen Ersatz für den bestehenden Standort der Landi-Genossenschaft zu entwickeln. Das Architekturbüro Helsinkizurich hat dieses Verfahren 2016 für sich entschieden. Im Gespräch betonen die Architekten Mirjam Niemeyer und Tommi Mäkynen ihre Absicht, eine «Collage des Orts» zu entwerfen, um eine «situative, sensible, aber bestimmte Urbanität» und einen «städtischen Ort» auf dem 15 000 Quadratmeter grossen Areal zu schaffen.

Den städtebaulichen Entwurf haben Helsinkizurich federführend zusammen mit AM Architects aus Luzern zu einem Richtprojekt ausgearbeitet. Danach übernahmen AM Architects die weitere Entwurfs- und Ausführungsarbeit. In solchen Phasen des Übergangs von städtebaulichen Vorgaben im Bebauungsplan hin zum konkreten Projekt kommt es aufgrund von Einsparungen oft zu Qualitätsverlusten. Nicht so auf der Chäsimatt.

Ein Schlüsselelement dafür bildete das bereits im städtebaulichen Entwurf formulierte Anliegen, klare Übergänge zwischen privat und öffentlich auszugestalten. Beim Chäsiplatz übernehmen dies Arkaden, die zwischen Erdgeschossnutzungen und Platz vermitteln. An der Kantonsstrasse sind Ladengeschäfte und Wohnungserschliessungen mit angemessenen Vorzonen angeordnet. Den wenigen zur Strasse hin orientierten Erdgeschosswohnungen im Südwesten ist ein vor Lärm und Einsicht geschützter Aussenraum zugeschrieben. Selbst entlang des Bahngleises bildet die Überbauung mit zweigeschossigen Wohn- und Gewerberäumen, überhohen Fassadenöffnungen samt Rundbogen und entsprechend ausgestalteten Vorzonen eine Adresse aus. Im Gegensatz zum Suurstoffi-Areal findet man in der Chäsimatt nur Vorderseiten.

Unmengen durchdachter Details

Die Anordnung zweier offener Hofränder auf dem Sockel der Einstellhalle ermöglicht eine Querverbindung von der Kantonsstrasse über eine grosse Treppe hinunter zum Chäsiplatz. An diesem «Foyer» befinden sich ein Gemeinschaftsaal, eine Kita, eine Bibliothek und ein zentraler Postraum. In einem Pavillon, der den Durchgang zur Bahnseite hin räumlich und akustisch abschliesst, befindet sich eine grosse Feuerstelle, die von der Bewohnerschaft das ganze Jahr über genutzt werden kann. Derart viele gemeinschaftliche Einrichtungen für Bewohnende findet man in dieser Qualität nur selten bei renditebewussten privaten Immobilienanlegern.

Dies trifft auch auf eine Menge an sorgfältig durchdachten Details in der tektonischen und gestalterischen Ausformulierung der Bauten zu. Bei der Sanierung der alten Chäserei sind farbige Dachuntersichten wie auch freigelegte alte Backsteinmauern zu entdecken. Letztere dienten als Referenz bei der Wahl des Backsteins, der bei den Neubauten eingesetzt wurde. Gekonnt werden durch unterschiedliche Fügungen der Steine Ecken, Kanten, Füllungen bis hin zu schallumlenkende Lisenen ausformuliert. Zum Schutz vor Lärm an Strasse und Bahn liegen Brüstungen höher – bei den Alterswohnungen an der Arealquerverbindung tiefer. Das gewährleistet bessere Sicht auf das Leben am Durchgang. Beim Pavillon mit der Feuerstelle lassen sich über grosse Handräder Glaswände öffnen. Bei ihrem ersten grossen Neubau haben die Architekturschaffenden kaum eine gestalterische Möglichkeit ausgelassen.

Darauf angesprochen, vergleichen Ji Min An und Philippe Müller von AM Architects die Herausforderung, die städtebauliche und architektonische Qualität durch den Umsetzungsprozess hindurch aufrechtzuerhalten, mit dem «Ritt auf einem Bullen». Es sei ihnen gelungen, die Bauherrschaft zu überzeugen, dass sich Qualität langfristig auszahlt. Trotz familiärer Verbindung zwischen Architekt und Bauherrschaft keine Selbstverständlichkeit. Gleichzeitig sei sich die Bauherrschaft bewusst, dass sie von der baulichen Entwicklung der letzten Jahre in Rotkreuz profitiert hat, und wolle deshalb der Gesellschaft auch etwas zurückgeben. Für einmal zeigt sich exemplarisch, dass private Entwickler durchaus fähig sind, einen Mehrwert des guten Bauens für das gute Leben und damit ihre Rendite zu erkennen.

Der Ortsteil Rotkreuz hat ortsbaulich und architektonisch aufgrund der zahlreichen unbedarften Überformungen des Bestands in der Vergangenheit nur wenig Anknüpfungspunkte für die Chäsimatt-Überbauung bereitgehalten. Trotzdem ist es mit Akribie in der Spurensuche, viel Städtebau- und Architekturwissen sowie unnachgiebiger Entwicklungsarbeit gelungen, aus den in den Agglomerationen oft sehr schwierigen Rahmenbedingungen ein ausserordentliches, städtisches Ortszentrum zu schaffen.